Nieuws - Onderneming en Recht Het eigendom van onroerend goed verkrijgen door verjaring
Als je ten minste 10 jaar bezitter bent van onroerend goed, en je dit bezit te goeder trouw hebt verkregen, word je na deze periode aangemerkt als eigenaar – ook als je eerst geen eigenaar was. Je wordt dan eigenaar op grond van verkrijgende verjaring. Je kunt ook eigenaar worden van onroerend goed op grond van bevrijdende verjaring. Je moet dan ten minste 20 jaar bezitter zijn van het registergoed. Wat betekent dit in de praktijk?
Om een beroep te kunnen doen op verkrijgende verjaring, moet de bezitter om te beginnen het onroerend goed ondubbelzinnig in bezit hebben genomen. Neem bijvoorbeeld een perceel grond. De bezitter kan het perceel grond in bezit nemen door er een hek omheen te plaatsen. Er is sprake van ondubbelzinnig bezit als de bezitter duidelijk laat zien dat hij pretendeert eigenaar te zijn. Dit kan een bezitter doen door bijvoorbeeld een naambord te plaatsen en het perceel feitelijk te gebruiken. Het moet duidelijk zijn dat er een ‘nieuwe’ eigenaar is, en dat het perceel grond niet wordt gebruikt door de oorspronkelijke eigenaar. De oorspronkelijke eigenaar hoeft daarbij niet op de hoogte te zijn van het in bezit nemen en het gebruikmaken van het perceel grond door een ander. Vervolgens moet er sprake zijn van onafgebroken bezit. Dit houdt in dat je het onroerend goed gedurende een onafgebroken periode van 10 jaar in je bezit hebt gehad.
Te goeder trouw zijn
Tot slot moet de bezitter die een beroep doet op verkrijgende verjaring, te goeder trouw zijn geweest. Dit houdt in dat hij niet wist of redelijkerwijs niet kon weten dat iemand anders eigenaar was van de grond. Strikt genomen zal er bij onroerende goederen niet snel zijn voldaan aan deze voorwaarde. Iedereen kan immers in het Kadaster zien wie eigenaar van de grond is. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft echter geoordeeld dat niet verwacht kan worden dat men de kadastrale kaart nauwgezet onderzoekt, als de feitelijke situatie geen vragen oproept. In sommige gevallen kan dit echter wel worden verwacht.
Bevrijdende verjaring
Als je een registergoed twintig jaar in bezit hebt, verkrijg je het eigendom, ook als het bezit niet te goeder trouw is. Bovendien hoeft er geen sprake te zijn van een onafgebroken bezit. De verjaringstermijn begint te lopen op de dag, die volgt op de dag waarop: (i) een niet-rechthebbende bezitter is geworden, of (ii) de opheffing gevorderd kan worden van een onrechtmatige toestand waarvan het bezit de voortzetting vormt. Het is niet zozeer de vraag wanneer jij bezitter bent geworden, maar vooral wanneer de oorspronkelijke eigenaar het bezit is verloren.
Beroep op onrechtmatige daad
De ratio van bevrijdende verjaring is dat ‘het recht zich op den duur bij de feiten aan dient te sluiten, wanneer dit recht de nodige rechtsvorderingen om wijziging te brengen in de feitelijke verhouding aan de rechthebbende onthoudt’. Ofwel, omdat de oorspronkelijke eigenaar na twintig jaar geen vordering meer in kan stellen om het onroerend goed op te eisen, is het noodzakelijk dat het eigendom overgaat op de bezitter. Anders krijg je vanuit juridisch perspectief een ongedefinieerde status quo.
Dit doet er echter niet aan af dat de bezitter in zo’n geval onrechtmatig kan hebben gehandeld tegenover de oorspronkelijke eigenaar. De schade die de oorspronkelijke eigenaar daardoor leidt, kan hij verhalen op de ‘nieuwe’ eigenaar. De oorspronkelijke eigenaar doet dan een beroep op de onrechtmatige daad, zoals uitgewerkt in artikel 6:162 BW.
Heusen-arrest
Een bekend arrest over dit onderwerp is het zogenoemde Heusden-arrest (ECLI:NL:HR:2017:309). In dit arrest heeft partij A een stuk grond van de gemeente in bezit genomen door er een hekwerk omheen te plaatsen en er twee boshutten op te bouwen. Na verloop van ruim 20 jaar vorderde de gemeente het stuk grond terug, omdat zij deze grond wil gebruiken. Partij A deed daarbij met succes een beroep op bevrijdende verjaring.
In dit arrest heeft de Hoge Raad overwogen dat de toewijzing van de vordering van partij A mede het gevolg is van de keuze van de wetgever om een beroep op bevrijdende verjaring niet te ontzeggen aan de partij die te kwader trouw de zaak in bezit heeft genomen. Deze keuze is gemaakt, omdat het recht zich op den duur bij de feiten aan moet sluiten, aldus de Hoge Raad. Aangezien de oorspronkelijke eigenaar geen vordering meer in kan stellen om het bezit te beëindigen, is het wenselijk dat de bezitter eigenaar wordt. Deze gedachte is anders dan bij de verkrijgende verjaring, waar de goede trouw wel vereist is. Hieraan ligt een afweging ten grondslag van tegenover elkaar staande belangen van de rechthebbende en de bezitter.
In dit arrest heeft de Hoge Raad overwogen dat een partij die zijn eigendom is verloren door bevrijdende verjaring, wél een vordering heeft op de nieuwe eigenaar op grond van de onrechtmatige daad.
Toepassing in de praktijk
Voordat men in de praktijk toekomt aan een vordering op grond van verkrijgende verjaring of bevrijdende verjaring, moet er worden bepaald of er geen andere afspraken zijn gemaakt over het gebruik van het onroerend goed. Als er sprake is van bijvoorbeeld bruikleen of een recht van erfdienstbaarheid, levert het gebruik van de grond door deze gebruiker een rechtmatige situatie op. In dat geval is er geen sprake van verkrijgende of bevrijdende verjaring. Voor een beroep op verjaring moet er sprake zijn van een onrechtmatige situatie.
Neem bijvoorbeeld het perceel waar een hek omheen geplaatst wordt. Indien iemand dit doet zonder onderliggende overeenkomst, kan er na verloop van 10 jaar een beroep worden gedaan op verkrijgende verjaring indien ook aan de overige vereisten is voldaan. Is er echter een overeenkomst van opstal tussen de persoon die het hek heeft geplaatst en de eigenaar, dan kan er geen sprake zijn van verkrijgende verjaring. Partijen zijn dan immers overeengekomen dat partij A op de grond van partij B mag bouwen.
Wat te doen?
Wat kun je doen als iemand een onroerend goed gaat bezitten waarvan jij de oorspronkelijk eigenaar bent? Het is uiteraard niet de bedoeling dat iemand, ondanks jouw pogingen om het goed terug in je bezit te krijgen, alsnog eigenaar wordt door een beroep op verkrijgende of bevrijdende verjaring. Je zult de verjaring van de rechtsvordering die strekt tot beëindiging van het bezit tijdig moeten stuiten. De verjaring van deze rechtsvordering wordt gestuit door een daad van rechtsvervolging, zoals het uitbrengen van een dagvaarding, of door een schriftelijke aanmaning, mededeling of een erkenning door de schuldenaar. Hierdoor gaat de verjaringstermijn in feite opnieuw lopen. Is de verjaring van de rechtsvordering niet tijdig gestuit? Dan kun je geen eis meer instellen bij de rechtbank om je onroerend goed terug in bezit te krijgen. Je kunt dan mogelijk nog wel de schade verhalen die je lijdt omdat de betreffende persoon onrechtmatig heeft gehandeld jegens jou. Sta je juist aan de andere kant en heb je een onroerend goed in eigendom verkregen door verkrijgende verjaring? Dan is het verstandig om de eigendomsinformatie te laten wijzigen in de openbare registers.
Auteurs
Mr. Natasja Rensen en mr. Pascalle de Hoon zijn beiden als advocaat verbonden aan Avanti Jure Advocaten en adviseren over contract- en aansprakelijkheidsrecht. Avanti Jure Advocaten werkt samen met Fiscount. Indien je meer vragen hebt over dit onderwerp, neem gerust contact met hen op.