Nieuws - BTW Wijzigingen vastgoedbesluit btw: wat is nieuw?
De vastgoedsector is continu in beweging en ook het vastgoedbesluit btw uit 2013 is eindelijk geactualiseerd. Naast aanvullingen en verduidelijkingen, gebaseerd op al bekende rechtspraak en gewijzigde regelgeving sinds 2013, bevat het besluit ook nieuwe onderdelen. Het besluit is op 1 januari 2024 in werking getreden. Welke wijzigingen zijn nieuw?
Het vastgoedbesluit geeft regels en richtlijnen voor de btw-behandeling van de levering en verhuur van onroerende zaken, waaronder commercieel vastgoed, woonruimte en grond. Het is goed om te beseffen dat het hierbij gaat om de interpretatie(s) van de staatssecretaris die door de Belastingdienst bij een controle of vooroverleg worden gevolgd. Ondernemers zijn strikt genomen dus niet juridisch gebonden aan de in het besluit beschreven interpretatie(s) van de staatssecretaris van de btw-heffing bij vastgoedtransacties. Het is daarom altijd mogelijk om een ander standpunt in te nemen, mits dat standpunt natuurlijk binnen de grenzen van de wet en pleitbaar is. Hierna bespreek ik de meest opvallende wijzigingen, met een focus op de praktische toepassing voor ondernemers en hun adviseurs.
Goedkeuring optie btw-belaste verhuur met terugwerkende kracht
De verhuur van onroerende zaken is als uitgangspunt vrijgesteld van btw. Partijen kunnen echter opteren voor een btw-belaste verhuur wanneer de huurder het gehuurde voor minimaal 90% (voor sommige branches 70%) gebruikt voor btw-belaste prestaties. Het belang van een dergelijke btw-optie is natuurlijk gelegen in het veiligstellen van de aftrek van btw op kosten bij de verhuurder. Op de Fiscount Modellenbank vind je een stroomschema, waarin op hoofdlijnen de (on)mogelijkheden om de verhuur van onroerend goed onder de btw-heffing te brengen.
Formele voorwaarden
Het opteren voor een btw-belaste verhuur is wel aan een aantal formele voorwaarden gebonden. Zo dienen partijen – als zij hiervoor geen gezamenlijk schriftelijk verzoek bij de inspecteur hebben ingediend – in de verhuurovereenkomst op correcte wijze voor btw-heffing te opteren. Hierbij moet onder andere de onroerende zaak duidelijk worden omschreven met plaatselijke en kadastrale aanduiding en ook de aanvang van het boekjaar van de huurder moet worden vermeld. De huurder dient ook uitdrukkelijk te verklaren dat hij/zij aan het 90%- (of 70%-)criterium voldoet. In de praktijk komt het maar al te vaak voor dat partijen niet aan deze formele voorwaarden voldoen, waardoor feitelijk niet rechtsgeldig is geopteerd. Dit betekent dat de verhuur dan volgens de hoofdregel van btw is vrijgesteld, met vaak ingrijpende financiële gevolgen voor zowel de verhuurder als de huurder. Zo komt het recht op aftrek van btw op de kosten bij de verhuurder te vervallen en kan deze met terugbetaling van herzienings-btw te maken krijgen. Deze ‘schade’ wordt volgens de verhuurovereenkomst dan vaak verhaald op de huurder, waardoor ook de huurder een financieel risico loopt.
Nieuwe goedkeuring
Het vastgoedbesluit bevat een belangrijke goedkeuring voor situaties waarin de verhuurder en huurder niet of onjuist opteren voor een met btw belaste huur, maar ze wel materieel voldoen aan de voorwaarden voor zo’n huur en hier ook naar handelen. Als de huurder voldoet aan de 90%-(70%-)norm en partijen hebben gehandeld alsof er rechtsgeldig is gekozen voor belaste verhuur, keurt de staatssecretaris goed dat de met btw belaste huur aanvangt op de afgesproken datum. Een en ander moet wel blijken uit het feit dat:
- de verhuurder btw heeft berekend en op de factuur vermeld; en
- partijen de gevolgen aanvaarden die de wet verbindt aan de optie voor btw-belaste verhuur (denk onder andere aan afdracht van btw door de verhuurder).
Ook moeten de formele gebreken in de verhuurovereenkomst binnen een redelijke termijn na ontdekking door partijen worden hersteld. Met deze goedkeuring ontstaat de mogelijkheid om eventuele formele gebreken bij een btw-optie met terugwerkende kracht te repareren. Deze welkome en praktische goedkeuring geeft meer ruimte voor de verhuurmarkt.
Tip
Controleer bij je cliënten die btw-belast (ver)huren of er in de gesloten verhuurovereenkomst op correcte wijze is geopteerd voor een btw-belaste verhuur en of de huurders voldoen aan het 90%- (of 70%-)criterium. Zo niet, herstel eventuele formele gebreken middels een aanvulling op de verhuurovereenkomst.
Voor situaties waarin partijen niet hebben geopteerd – en ook niet hebben gehandeld alsof er rechtsgeldig is geopteerd – voor een btw-belaste verhuur, blijft de terugwerkende kracht van een schriftelijke btw-optie beperkt tot maximaal drie maanden.
Servicekosten en nutsvoorzieningen zijn zelfstandige prestatie
In het oude vastgoedbesluit was opgenomen dat in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen of servicekosten bij de verhuur van woningen meestal opgaan in de verhuurdienst. Daarmee waren deze kosten, net als de woningverhuur, vrijgesteld van btw. In de zakelijke verhuurbranche, zoals de verhuur van kantoren, winkels, e.d. werden deze kosten wel als een afzonderlijke prestatie in aanmerking genomen, waarmee ze veelal wel belast waren met btw.
De staatssecretaris maakt het onderscheid tussen de verhuur van woningen en commercieel vastgoed nu niet meer. Prestaties waarvoor servicekosten worden berekend, worden in het huidige besluit in beide gevallen geacht een zelfstandige prestatie te vormen als de huurder (individueel of gezamenlijk) de serviceleverancier kan kiezen en/of het verbruik van de nutsvoorziening zelf kan bepalen, en de kosten afzonderlijk op de factuur worden vermeld.
Tip
Verhuurders mogen het oude beleid nog tot 1 januari 2025 toepassen. Controleer dus dit jaar (2024) of de berekening van btw voor de servicekosten en kosten voor nutsvoorzieningen door cliënten aan het nieuwe beleid voldoet. Pas zo nodig de verhuurovereenkomsten en facturatie aan.
Verhuur zonnepanelen
De verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen op of in de onmiddellijke nabijheid van een woning door dezelfde verhuurder merkt de staatssecretaris vanaf 1 januari 2024 aan als een bijkomende prestatie bij de verhuur van de woning. Daarmee is deze verhuur eveneens vrijgesteld van btw. In het verleden heeft de Belastingdienst deze verhuur geaccepteerd als afzonderlijke dienst, belast met 21% btw. Om te voorkomen dat verhuurders van zonnepanelen die vóór 2023 de btw op de belast verhuurde zonnepanelen in aftrek hebben gebracht deze in 2024 moeten herzien, keurt de staatssecretaris echter goed dat deze verhuurders de zonnepanelen tot het einde van de herzieningstermijn mogen blijven verhuren als een afzonderlijke btw-belaste prestatie.
Overige wijzigingen vastgoedbesluit
Naast de hierboven genoemde beleidswijzigingen is het nieuwe vastgoedbesluit ook op een relatief groot aantal andere onderwerpen aangepast aan recente rechtspraak waarvan de vastgoedbranche feitelijk al op de hoogte was. Zo worden onder andere de begrippen ‘gebouw’, ‘in wezen nieuwbouw’ en ‘eerste ingebruikneming’ nader toegelicht.
Let op: (ook) het nieuwe vastgoedbesluit geeft tal van handvatten die van groot belang kunnen zijn voor ondernemers die in de vastgoedbranche actief zijn. Het blijft echter zaak om kritisch te blijven en nauwkeurig aandacht te besteden aan de heffing van btw bij vastgoed.
Auteur
mr. Roger J.H. Klinkeberg is als btw-specialist en docent verbonden aan Fiscount.